전세권 설정 방법과 전세권 설정 비용, 해지방법

오늘은 소중한 나의 전세금을 지켜줄 전세권 설정 방법과 전세권 설정에 들어가는 비용

그리고 전세권설정 해지방법 등에 대해서 알아보겠습니다.

또한 전세권 설정과 함께 붙어 다니는 확정일자에 대해서도 전세권설정과 비교해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

전세권설정

 

 

 

 

 

 

전세권설정이라고 하는 것은 등기상에 내가 전세로 이 집에 살고 있다는 것을 확인시켜 주는 작업입니다.

그러므로 나는 안전하게 전세금을 받을 권리가 있는 것이기 때문에 만약 집주인이

돈과 관련된 문제가 생겼을 경우 다른 채권자들보다 먼저 받을 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다.

 

 

전세권 설정방법

 

전세권을 설정하기 위해서는 가장 먼저 집주인의 동의가 필요합니다.

이점이 확정일자와는 다른 점인데 확정일자는 아래에서 알아보겠습니다.

전세권을 설정하기 위해서 전세를 구할 때 미리 부동산에 얘기하는 것이 편합니다.

그러면 부동산에 전세권설정이 가능한 집을 알아봐 줄 것입니다.

 

집주인의 동의라고 하면 임대차계약서에 ' 임대인(집주인)은 전세권설정에 동의함 '

이 정도의 문구만 기재하면 됩니다.

계약 후 전세권설정하려고 하면 집주인의 인감도장 등이 필요한데 이걸 꺼리는 집주인들도 있고

전세권설정을 하는 과정이 번거로워서 안 해주는 집주인들도 더러 있습니다.

또한 그냥 동의해주지 않는 악덕 집주인들도 있기 때문에 꼭 계약 전

미리 전세권설정을 할 것을 밝히는 게 좋겠습니다.

 

전세권설정 방법은 간단합니다.

필요한 서류들과 등기신청서를 작성한 후 관할 등기소에 접수하면 됩니다.

필요서류는 아래에서 알아보겠습니다.

 

전세권설정등기를 다 마쳤다면 등기필증을 발급해 주는데 등기필증의 경우

전세권설정을 해지할 때 꼭 필요하고 재발급이 어려우니 분실하지 않도록 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세권 설정 필요서류

 

 

	필요서류	비고
임대인	등기권리증
	인감증명서, 인감도장
	주민등록초본
	등기사항전부증명서
	신분증사본
	위임장	집주인과 전세권자가 함께 방문 시 필요 없음
임차인	전세권설정계약서	인터넷 등기소에서 출력 바로가기>>>
	전세권설정등기신청서
	주택임대차계약서
	주민등록등본
	인감도장
	신분증

 

 

 

전세권설정계약서, 전세권설정등기신청서 바로가기 >>>

 

 

전세권 설정 비용

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전세권설정에 드는 비용은 임차인 즉, 전세를 살고자 하는 내가 내야 합니다.

비용에는 등록세+지방교육세+등록수수료가 들며

내가 직접 등기소에 가서 신청하는 직접신청과 법무사를 통한 대리 신청이 있습니다.

만약  내가 직접 하지 않고 법무사를 통해서 한다면 추가 비용으로 법무사 수수료가 더 발생하겠습니다.

 

예를 들어 2억 전세의 전세권을 설정한다고 가정해 봅시다.

 

등록세는 전세보증금의 0.2% 이기 때문에 2억의 02% 아서 40만 원이고

지방교육세는 등록세의 20%라서 40만 원의 20% 인 8만 원입니다.

여기에 등록 수수료가 15,000원인데 내가 직접 했을 경우 495,000원이 필요하고

만약 법무사를 통해서 했다면 여기에 법무사 수수료 평균가격인 20~30만 원을 더하면

전세권설정 들어간 총비용이 됩니다.

 

만약 전세보증금이 5억이라면 직접설정 시 100만 원 + 20만 원 + 15,000원 해서 총 1,215,000원이고

법무사를 통하면 수수료 30만 원으로 잡고 총비용 1,515,000원이 되는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전세권설정 해지방법

 

전세 계약기간이 끝나 전세금을 무사히 돌려받고 이사를 준비한다면

전세권설정을 해지해야 합니다.

 

전세권설정을 해지하려면 전세권설정과 같이 여러 가지 서류들이 필요합니다.

 

⊙ 전세권설정해지 필요서류

1. 전세권설정말소신청서

2. 전세권설정 해지증서

3. 임대인 위임장

4. 등록면허세 영수필 확인서

5. 등기신청 수수료 영수필 확인서

6. 등기필증

 

 

1번 전세권설정말소신청서는 인터넷 등기소에서 신청양식을 다운로드하여 작성하면 됩니다.

2번 전세권 설정 해지증서는 따로 양식은 없는데 A4용지에 해지증서라고 쓰고

간단하게 전세권말소등기신청서에 있는 부동산의 표시와

언제 해당 부동산의 전세권등기를 취득했으며 언제 전세권등기를 해지하는지를 적고

마지막에 작성날짜, 전세권자 000 , 주소, 주민번호 등을 기입하면 됩니다.

 

5번 등록면허세 7,200원과 6번 등기신청수수료 3,000원도

인터넷등기소 홈페이지를 통해 납부가능합니다.

 

인터넷등기소 바로가기 >>>>

 

전세권설정해지 또한 법무사를 통해 가능한데 이때는 수수료 평균 5만 원이 듭니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

전세권 설정과  확정일자 비교

 

많은 분들이 전세권설정과 확정일자 중 어떤 것을 할지 고민하시는데 두 가지를 비교해 보도록 하겠습니다.

 

⊙확정일자

우선 확정일자라는 것은 주택임대차계약서에 임대차계약이 되었다는 증거로 도장을 찍는 것입니다.

전세권설정과 함께 보증금을 지키는 방법 중 하나입니다.

 

	확정일자	전세권설정
집주인동의여부	불필요	필요
신고처	주민센터	관할법원등기소
서류상	도장만 찍어줌	해당건물등기부등본에 거래일시, 거래금액, 매수인 정보가 표기 됨
효력발생	신고 다음날	신고 당일
비용	600원	보증금마다 다르지만 몇십만원 이상
전전세	불가능	가능
보증금 미반환으로 경매신청시	시간이 오래걸림. 보증금반환청구소송 등을 통하여  승소 후 강제 집행가능	경매신청 바로가능
경매신청후 보상금차이	전세를 얻은 집의 건물가격과 토지가격을 합하여 보상 가능	전세를 얻은 집의 건물가격안에서만 보상 가능

 

 

예를 들어 나의 전세보증금이 8천만 원인데 건물가격이 5천만 원 토지가 1억 원인 전셋집이면

확정일자는 1억 5 천안에서 보장이 가능하지만 전세권설정이라면 건물가격 5천만 원 안에서만 보상이 가능합니다.

 

 

※ 전세권설정을 무조건 해야 하는 경우

①중견기업이나 대기업의 명의로 전세계약을 하는 경우

②상가, 경매에 나왔던 매물로 권리관계가 복잡한 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이렇게 좋은 전세권 설정 그럼 왜 안 할까?

 

 

전세권설정은 위에서 알아본 바와 같이 방법이 조금은 복잡하며 비용도 많이 듭니다.

또한 경매 시 가장 우선시 되는 것은 맞지만 근저당 등 나보다 선순위가 있다면 밀리게 됩니다.

그렇기 때문에 선순위 권리자에 의해 전세 보증금을 온전히 다 받기 어려울 수도 있습니다.

그리고 대부분의 집주인들은 내 뒤에 들어오는 계약자의 보증금을 내 전세보증금으로

돌려주려고 하는데 등기부등본에 전세권설정이 되어 있으면 후계약자들은 계약을 꺼리기도 합니다.

다행히 계약기간이 잘 끝나서 보증금을 돌려받으면 전세권설정은

다시 전세권설정해지를 신청해야 하는 번거로움이 있고 비용도 조금 들어갑니다.

이러한 이유들로 전세권설정은 하지 않는 전세세입자들이 많습니다.

 

 

 

 

 

오늘은 전세권설정의 방법과 필요한 서류들, 해지방법 그리고 확정일자와 다른 점까지 알아보았습니다.

 

대부분의 전문가들은 건물에 근저당이나 대출 비율이 적절하다면 확정일자만으로도 안전하고

사실상 전세권설정과 확정일자의 효력은 비슷하다고 말합니다.

하지만 전세보증금이 크다면 확정일자, 전세권 둘 다를 권하고 있으며

일부 집주인의 경우 전입신고를 하지 못하게 하는 경우도 있는데 이때 전세권 설정이 필요하겠습니다.

 

 

 

 

하지만 전입신고도 못하게 하고 전세권설정마저 안 해준다는 집주인이라면

작심하고 내 전세금을 떼먹을 악덕집주인이라고 보고 절대 계약하지 않는 게 좋겠습니다.

 

그리고 확정일자의 경우 신고하고 다음날 효력이 발생하기 때문에 이점을 노리고

계약당일 대출을 실행하는 악덕 집주인들이 많습니다.

이러면 은행보다 내 순위가 밀리기 때문에 주의해야겠습니다.

 

 

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